¿LAU o Código Civil? Cómo enfocar un contrato de alquiler

Una de las preguntas más habituales al preparar un alquiler es: «¿Hago el contrato por la LAU o por el Código Civil?». La pregunta es útil, pero puede conducir a un error: escribir “contrato sometido al Código Civil” no permite evitar una norma imperativa si la operación real encaja en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El árbol de decisión en tres pasos

1. Vivienda completa para residencia habitual

El artículo 2 de la LAU define el arrendamiento de vivienda por su destino primordial: satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El artículo 4 establece que estos contratos se rigen por los pactos dentro del marco del Título II y, supletoriamente, por el Código Civil.

Ventajas: existe un marco específico y conocido para duración, prórrogas, desistimiento, renta, gastos, conservación, fianza y resolución.

Límites: el propietario no puede sustituir las protecciones imperativas con una cláusula. El artículo 6 declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario frente a las normas del Título II, salvo autorización expresa.

2. Vivienda completa por temporada

El artículo 3 de la LAU incluye los arrendamientos de temporada entre los destinados a uso distinto del de vivienda. Aquí la voluntad de las partes tiene más peso, pero la temporalidad debe ser verdadera. Conviene identificar su causa —curso académico, desplazamiento laboral o tratamiento— y conservar evidencia.

Ventajas: permite adaptar duración y condiciones a una necesidad temporal concreta.

Riesgos: llamar «temporada» a una residencia que en realidad es permanente no cambia por sí solo su naturaleza. Una fecha final breve tampoco demuestra la causa temporal.

3. Alquiler de una sola habitación

La LAU estatal define la vivienda pensando en una edificación habitable destinada a cubrir la necesidad de vivienda. Cuando solo se cede una habitación y se comparten cocina, baño o pasillo, existe debate jurídico. Hay resoluciones que sitúan estos contratos en el ámbito de lo pactado y del Código Civil, pero no debe tratarse como una regla automática para toda España.

Ventajas del marco civil: mayor capacidad para describir duración, habitación exclusiva, zonas comunes, suministros, limpieza e inventario.

Inconvenientes: menor uniformidad, mayor importancia de cada palabra del contrato y posibles diferencias judiciales o autonómicas.

Qué debe contener un buen contrato de habitación

• Identificación de las partes y facultad del arrendador para contratar.
• Habitación exacta y zonas comunes utilizables.
• Finalidad permanente o temporal y, en su caso, causa concreta.
• Duración, preaviso y consecuencias compatibles con el régimen aplicable.
• Renta, forma de pago, actualización y justificantes.
• Fianza y reglas autonómicas sobre depósito.
• Reparto verificable de suministros y liquidación de facturas pendientes.
• Inventario, fotografías, llaves y estado de entrega.
• Convivencia, descanso, limpieza, visitas y prohibición de cesión o subarriendo.
• Procedimiento de comunicación de averías e incumplimientos.

Cláusulas que deberían encender una alarma

Desconfía de textos que permitan «expulsar inmediatamente», cambiar la cerradura, retirar pertenencias, cortar luz o agua, perder toda la fianza sin liquidación o acceder a la habitación sin consentimiento salvo emergencia real. Un incumplimiento puede permitir reclamar o promover la resolución, pero no convierte al propietario en juez ni elimina el procedimiento aplicable.

¿Y una cámara apuntando a la entrada?

Una cláusula no legaliza una cámara. Hay que analizar necesidad, proporcionalidad, zonas captadas, información, acceso, conservación y normativa de protección de datos. No debe utilizarse para controlar visitas, horarios o hábitos, ni captar dormitorios, baños o espacios de intimidad. Si hay dudas, revisa la instalación antes de redactar el anexo.

Fiscalidad: ¿LAU significa una reducción del 50 %?

No exactamente. Para contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF es del 50 % del rendimiento neto positivo cuando el inmueble se destina a vivienda habitual. No es una deducción del 50 % de las rentas cobradas. Para contratos anteriores puede mantenerse el porcentaje general del 60 %, y existen porcentajes incrementados del 60 %, 70 % o 90 % cuando se cumplen requisitos específicos.

La guía vigente de la Agencia Tributaria excluye los contratos de temporada. En alquiler por habitaciones hay criterios administrativos que admiten la reducción cuando la habitación satisface realmente la necesidad permanente de vivienda, pero la cuestión exige acreditar el destino y revisar el territorio. Por tanto, el beneficio no nace simplemente por escribir LAU o Código Civil.

¿Con Código Civil es más fácil recuperar la habitación?

Existe más libertad para pactar duración y preaviso que en una vivienda habitual sometida al Título II de la LAU, donde operan prórrogas y protecciones imperativas. Sin embargo, eso no significa que el propietario pueda expulsar directamente al ocupante. Si llegado el vencimiento no devuelve la posesión, o si existe impago, habrá que efectuar los requerimientos y utilizar el procedimiento legal correspondiente. Cambiar la cerradura, retirar pertenencias o cortar suministros no se convierte en válido por someter el contrato al Código Civil.

En vivienda habitual, el artículo 9.3 de la LAU permite que un arrendador persona física haga constar expresamente al celebrar el contrato una futura necesidad de vivienda permanente para sí, familiares de primer grado o su cónyuge en los supuestos legales. Solo puede ejercerse una vez transcurrido el primer año, comunicando la causa concreta con al menos dos meses de antelación y cumpliendo posteriormente la ocupación efectiva y las consecuencias previstas por la ley. No es una cláusula genérica para terminar el contrato por conveniencia.

Cómo usar el asistente de InmoMazius

Puedes comenzar con uno de estos seis modelos orientativos: habitación con gastos prorrateados, habitación con franquicia de suministros, vivienda habitual amueblada, temporada por estudios, temporada por desplazamiento laboral o vivienda habitual con avalista. El modelo solo configura un punto de partida: la finalidad y los datos reales siguen mandando.

1. Indica si alquilas toda la vivienda o solo una habitación.
2. Selecciona residencia permanente o necesidad temporal real.
3. Indica la comunidad autónoma.
4. Revisa la orientación de régimen y sus pros y contras.
5. Completa renta, fechas, fianza, gastos y anexos.
6. Genera el borrador, sustituye todos los marcadores y solicita revisión cuando haya dudas.

Como referencia de estructura también puede consultarse el modelo oficial de contrato del Plan Alquila de la Comunidad de Madrid. Debe actualizarse y adaptarse al territorio y al caso concreto antes de utilizarse.

Abrir el asistente de contratos

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Fuentes oficiales: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, especialmente artículos 1 a 6, 8 y 27; Código Civil, especialmente artículos 1542 y siguientes; y normativa autonómica aplicable. Esta guía es informativa y no sustituye el análisis profesional del caso.