Una compra puede parecer rentable cuando se divide el alquiler anual entre el precio anunciado y dejar de serlo al sumar impuestos, formalización, reforma y financiación. Para comparar oportunidades con rigor necesitas calcular el coste total del proyecto, no solo el precio que recibe el vendedor.

Coste total = precio de compra + impuestos + gastos de formalización + financiación inicial + reforma y mobiliario + costes de puesta en alquiler.

1. Distingue vivienda nueva y usada

La fiscalidad cambia según la naturaleza de la transmisión. Como regla general, la primera entrega de una vivienda por el promotor tributa por IVA; una vivienda usada adquirida a un particular tributa por ITP. La Agencia Tributaria explica la diferencia entre IVA e ITP y ofrece un calificador inmobiliario para casos concretos.

El ITP y el AJD son tributos cedidos y su resultado puede variar por comunidad autónoma, tipo de inmueble y circunstancias del comprador. No copies el porcentaje de una operación antigua ni el de otra región: comprueba la normativa y el simulador oficial vigentes en la fecha de firma.

2. Presupuesta notaría, registro y gestión

Incluye la escritura de compraventa, las copias que necesites, la inscripción registral y, si la utilizas, la gestoría. El reparto concreto puede depender del pacto y de la normativa aplicable. El Consejo General del Notariado resume comprobaciones, reparto de gastos y trámites posteriores.

Pide presupuestos o provisiones desglosadas. Una cifra única llamada «gastos de compraventa» impide detectar partidas duplicadas y saber cuánto sobrante deben devolverte después de liquidar.

3. Comprueba la situación registral antes de entregar dinero

La nota simple permite revisar la identidad del titular, la descripción de la finca y las cargas o limitaciones inscritas. Puedes consultar qué contiene y solicitarla desde la Sede de los Registradores de España. Su coste no suele ser la mayor partida, pero la información que aporta sí puede cambiar por completo la decisión.

Contrasta además Catastro, recibos de IBI, comunidad, posibles derramas, situación arrendaticia y documentación urbanística. Una reforma estética no resuelve una discrepancia jurídica o técnica.

4. Añade los gastos ligados a la hipoteca

Si hay financiación, separa los gastos de la compraventa de los propios del préstamo. Considera tasación, posibles productos vinculados, seguros, comisiones pactadas y cualquier coste de intermediación. Compara ofertas con la documentación precontractual y la TAE, no únicamente con la cuota del primer año.

La entrada tampoco es el único efectivo necesario. Reserva liquidez para impuestos, reforma y puesta en marcha: financiar una parte alta del precio no significa financiar el proyecto completo.

5. Reforma, mobiliario y puesta en alquiler

  • Proyecto técnico, licencias y tasas cuando sean necesarios.
  • Obra, materiales, dirección y contingencia.
  • Cocina, electrodomésticos, iluminación y mobiliario.
  • Altas, cambios de titularidad, certificados y seguros.
  • Fotografía, comercialización y días sin renta hasta la ocupación.

No uses el presupuesto más bajo como único escenario. Pide partidas medibles, aclara si incluyen impuestos y añade una reserva para desviaciones. Cuanto más antiguo o menos inspeccionado esté el inmueble, mayor debe ser el margen.

Ejemplo orientativo de presupuesto completo

Imagina una vivienda usada anunciada por 180.000 €. Para aprender el método —no para estimar una comunidad concreta— suponemos 13.500 € de impuestos, 2.300 € de notaría, registro, gestoría y tasación, 18.000 € de reforma y mobiliario, y 3.000 € de contingencia y puesta en alquiler.

  • Precio: 180.000 €.
  • Impuestos: 13.500 €.
  • Formalización y financiación inicial: 2.300 €.
  • Reforma y mobiliario: 18.000 €.
  • Contingencia y lanzamiento: 3.000 €.
  • Coste total del proyecto: 216.800 €.

Si el alquiler efectivo anual previsto fuese 15.600 € y los gastos operativos 3.100 €, el NOI sería 12.500 €. La rentabilidad operativa sobre el proyecto sería 12.500 / 216.800 = 5,77 %, antes de financiación e impuestos personales. Dividir entre 180.000 € habría mostrado un 8,67 % bruto y una imagen incompleta.

Haz tres presupuestos, no uno

  1. Base: ofertas y tipos fiscales confirmados.
  2. Prudente: añade desviación de obra, más tiempo vacío y algún gasto no previsto.
  3. Límite: define el coste total a partir del cual ya no cumple tu rentabilidad objetivo.

Guarda junto a cada cifra su fuente y fecha. Así sabrás qué revisar antes de firmar arras y no mezclarás datos confirmados con estimaciones.

Lista final antes de hacer una oferta

  • Precio negociado y condiciones de las arras.
  • Tributo aplicable comprobado en la administración competente.
  • Nota simple y deudas de comunidad revisadas.
  • Presupuesto de reforma con contingencia.
  • Efectivo total necesario, incluido el colchón posterior a la compra.
  • Rentabilidad recalculada sobre el coste completo.

Puedes introducir precio, gastos de adquisición, reforma y financiación en la calculadora de rentabilidad de InmoMazius. Para completar las partidas recurrentes, consulta también la guía de gastos de un piso de alquiler.