Una hipoteca puede mejorar el retorno sobre el capital propio y, al mismo tiempo, volver frágil una compra que sin deuda era razonable. La pregunta útil no es «¿cuánto me presta el banco?», sino qué estructura de financiación puede soportar el inmueble cuando el año no sale perfecto.

Separa viabilidad personal y viabilidad del activo

La entidad estudia ingresos, deudas, estabilidad y garantías del solicitante. Tú necesitas una segunda lectura: si el alquiler efectivo cubre gastos operativos, deuda y una reserva prudente. Que el préstamo sea aprobable no demuestra que la inversión sea rentable.

Capital, plazo, tipo y cuota

  • Capital: importe prestado.
  • Plazo: tiempo de devolución; alargarlo suele reducir la cuota, pero puede elevar los intereses totales.
  • Tipo nominal: precio aplicado al capital pendiente.
  • TAE: indicador para comparar ofertas al incorporar tipo, frecuencia y determinados gastos y comisiones.

Consulta siempre la ficha y el contrato de cada oferta. No compares una cuota bonificada con otra sin comprobar seguros, nómina u otros productos necesarios para obtenerla.

Tipo fijo, variable o mixto

En un préstamo fijo, el tipo y la cuota pactados permanecen estables; en uno variable se revisan según el índice de referencia y el diferencial; el mixto combina periodos. El Banco de España explica las modalidades hipotecarias y sus principales diferencias.

No intentes adivinar una trayectoria exacta de tipos. Calcula cuánto margen conserva la operación con varias cuotas posibles. En tipo fijo también debes probar menor renta y más vacancia; estabilidad de cuota no equivale a estabilidad de ingresos.

Calcula el efectivo inicial completo

Efectivo inicial = entrada + impuestos y compra no financiados + reforma + mobiliario + costes de financiación + reserva.

Una entrada de 45.000 € no significa que puedas comprar con 45.000 €. Si consumes toda la liquidez al firmar, la primera reparación o un retraso en la ocupación puede obligarte a financiarte de nuevo en peores condiciones.

Mide la cobertura de deuda

Una métrica útil es el DSCR o ratio de cobertura del servicio de la deuda:

DSCR = NOI anual / pagos anuales de deuda.

Un resultado de 1 significa que el ingreso operativo coincide con la deuda y no deja margen antes de impuestos personales. Por encima de 1 existe cobertura; cuánto margen necesitas depende de la estabilidad del alquiler, el estado del activo y tu tolerancia al riesgo. No conviertas un umbral genérico en una garantía.

Ejemplo orientativo

Supón un coste total del proyecto de 210.000 €, un préstamo de 140.000 €, 16.800 € de ingreso efectivo anual y 3.800 € de gastos operativos. El NOI es 13.000 €. Si la cuota son 720 € al mes:

  • Deuda anual: 8.640 €.
  • DSCR: 13.000 / 8.640 = 1,50.
  • Cashflow antes de impuestos: 4.360 € al año.

El ejemplo no incorpora fiscalidad personal ni una gran reparación. Sirve para ver el orden del cálculo, no para recomendar un nivel de deuda.

Aplica una prueba de estrés combinada

  1. Reduce la renta prevista entre un 5 % y un 10 %.
  2. Añade uno o dos meses de vacancia.
  3. Eleva mantenimiento y comunidad extraordinaria.
  4. Si el tipo puede variar, calcula una cuota con tipos superiores.
  5. Comprueba cashflow, DSCR y liquidez restante.

El error frecuente es estresar cada variable por separado. La dificultad real aparece cuando baja el ingreso, sube un gasto y la cuota cambia durante el mismo periodo.

Apalancamiento: retorno y riesgo crecen juntos

Con menos capital propio, el cash on cash puede subir si el activo rinde más que el coste efectivo de la deuda. También aumenta la pérdida relativa si hay desviaciones. Compara al menos tres estructuras: más entrada, propuesta base y máximo financiable. Para cada una muestra efectivo inicial, cuota, intereses, cashflow, DSCR y reserva restante.

Documentación que conviene comparar

  • Capital, plazo, TIN y TAE.
  • Cuadro de amortización y coste total previsto.
  • Comisiones de apertura, amortización o modificación.
  • Productos vinculados y coste anual de cada uno.
  • Condiciones para mantener bonificaciones.
  • Consecuencias de retrasos y posibilidad de cambios futuros.

Prueba diferentes entradas, tipos y plazos en la calculadora de rentabilidad de InmoMazius. Lee después cómo pasar de renta a caja en la guía de cashflow inmobiliario y compara correctamente las métricas de rentabilidad.